Kauppakirjan luonnos kannattaa valita oikein – lue vinkkimme

Erilaisten omaisuuserien kaupassa on aina kysymys myyjän ja ostajan välisestä sopimuksesta. Sopimus syntyy esimerkiksi silloin, kun kuluttaja maksaa tuotteen kaupan kassalla tai kun kiinteistökaupan osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan. Suullisista ja sähköpostilla tehdyistä sopimuksista riidellään jatkuvasti, minkä vuoksi kauppasopimus on syytä tehdä kirjallisesti. Tässä artikkelissa tutustumme erilaisten kauppakirjojen erityispiirteisiin – ensin käsittelemme kiinteistön kauppaa, sitten irtaimen esineen kauppaa. Irtaimista esineistä perehdymme erikseen tavaran, asunnon, osakkeiden ja liiketoiminnan kauppaan.

Kiinteistökauppa edellyttää määrämuotoista kauppakirjaa

Milloin kysymyksessä on kiinteistökauppa?

Kiinteistöjä ovat kiinteistöinä rekisteriin merkittävät maa- ja vesialueiden yksiköt, kuten tilat ja tontit. Kiinteistökauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräalan ja määräosan kauppaan. Määräalalla tarkoitetaan kiinteistön rajoiltaan määrättyä aluetta, kuten kiinteistöllä sijaitsevaa peltoa, joka on yksilöity kiinteistörekisterissä omalla määräalatunnuksellaan. Määräala on eri asia kuin määräosa, jolla taas tarkoitetaan jaollista, tiettyyn konkreettiseen alueeseen kohdistumatonta osuutta kiinteistöstä. Määräosa voi olla esimerkiksi 1/3 osuus kiinteistöstä.

Kiinteistökaupassa myydään esimerkiksi tila tai tontti rakennuksineen. Sen sijaan pelkässä rakennuksen kaupassa ei ole kysymys kiinteistön kaupasta vaan irtaimen kaupasta, vaikka arkikielessä termit kiinteistö ja rakennus usein rinnastetaankin toisiinsa. Tietyt kiinteistökaupan säännökset soveltuvat kuitenkin rakennuksen kauppaan silloin, kun kaupan yhteydessä siirretään myös kohdekiinteistön vuokraoikeus ostajalle. Tällainen kauppa on verrattavissa merkitykseltään kiinteistökauppaan.

Kiinteistökaupan muotovaatimukset

Kiinteistökauppa tulee tehdä laissa määrättyjä muotovaatimuksia noudattaen. Kauppa tulee tehdä joko kirjallisesti tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on Maanmittauslaitoksen tarjoama verkkopalvelu, jossa voi tehdä useimmat kiinteistön vaihdantaan liittyvät sopimukset ja hakemukset – kuten kauppakirjan – sähköisesti. Palvelun käyttäminen edellyttää suomalaista henkilötunnusta, täysi-ikäisyyttä, oikeustoimikelpoisuutta, vahvaa sähköistä tunnistautumista sekä tarvittavien tietojen löytymistä sähköisistä viranomaisrekistereistä. Kiinteistökauppaa ei siis voi tehdä sähköisesti, jos kaupan osapuolena on esimerkiksi alaikäinen, edunvalvonnassa oleva tai henkilö, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta. Kaupan tekeminen sähköisesti ei myöskään ole mahdollista, jos kiinteistön myyjänä on kuolinpesä eikä kuolinpesän osakkaille ole myönnetty selvennyslainhuutoa kiinteistöön. Tällöin kauppa on tehtävä kirjallisella sopimuksella.

Jos kauppa tehdään kirjallisella sopimuksella, sekä myyjän että ostajan on allekirjoitettava se. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistusta kauppa on mitätön eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Kaupanvahvistusta ei kuitenkaan edellytetä, jos kaupan kohteena on rakennus ja vuokraoikeus kiinteistöön.

Kauppakirjasta on lain mukaan käytävä ilmi luovutustarkoitus, kiinteistön yksilöintitiedot, myyjän ja ostajan tiedot sekä kauppahinta ja muu vastike. Kauppakirjaan on syytä sisällyttää paljon muutakin, kuten maksuehdot, tiedot omistus- ja hallintaoikeuden sekä vaaranvastuun siirtymisestä samoin kuin tiedot rasituksista, rasitteista ja erityisistä oikeuksista.

Miten laadin kiinteistön kauppakirjan helpoiten?

Kiinteistökauppa on taloudellisesti merkittävä kauppa, minkä vuoksi kauppakirjan huolellinen laatiminen on ehdottoman tärkeää. Mikäli etsit laadukasta kauppakirjan luonnosta, tutustu Docuen kiinteistön kauppakirjamalliin. Sen avulla laadit lain muotovaatimukset täyttävän ja korkeatasoisen kauppakirjan neljään eri tilanteeseen: 1) kokonaisen kiinteistön kauppaan 2) määräalan kauppaan 3) määräosan kauppaan 4) rakennuksen kauppaan, jossa samalla siirretään kohdekiinteistön vuokraoikeus ostajalle.

Irtaimen esineen kaupasta kannattaa laatia kauppakirja

Milloin kysymyksessä on irtaimen esineen kauppa?

Irtaimia esineitä ovat kaikki omaisuuserät, jotka eivät ole kiinteistöjä. Irtaimia esineitä ovat esimerkiksi tietokoneet, ajoneuvot, käteinen raha, pankkitilillä olevat varat ja arvopaperit. Arvopaperi voi olla esimerkiksi asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttava osakekirja tai velkakirja. Irtaimia esineitä voidaan yleiskielessä nimittää myös tavaroiksi tai irtaimistoksi.

Kauppakirjan sisältö vaihtelee kaupan kohteen mukaan

Irtaimen esineen kauppa voidaan lähtökohtaisesti tehdä vapaamuotoisesti eli esimerkiksi suullisesti. Kauppakirja kannattaa kuitenkin laatia kirjallisesti, jotta sekä myyjä että ostaja ovat tietoisia oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Sopimusehtoihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota silloin, kun kyseessä on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen kauppa. Tällöin sopimuksesta on ilmettävä kaikki kuluttajalle olennaiset asiat selkeästi kerrottuna. Jos sopimusehdoista tulee kiistaa, myyjän laatimia epäselviä ja tulkinnanvaraisia ehtoja tulkitaan herkästi kuluttajan eduksi.

Kauppakirjassa kannattaa sopia ainakin seuraavista asioista: kaupan kohde, kauppahinta ja maksuehdot, toimitusehdot, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, sopimusrikkomusten seuraamukset sekä mahdollisten erimielisyyksien ratkaiseminen. Sopimusehdot, jotka kauppakirjaan kannattaa sisällyttää, vaihtelevat kuitenkin kaupan kohteen mukaan. Seuraavaksi perehdymme, mistä asioista tavaran, asunnon, osakkeiden ja liiketoiminnan kauppakirjassa kannattaa erityisesti sopia.

Tavarakauppa

Tavaralla tarkoitetaan tässä yhteydessä kaikkia muita irtaimia esineitä paitsi arvopapereita. Tavarakauppaa saa lähtökohtaisesti käydä haluamallaan tavalla ja haluamassaan muodossa. Kauppa ei siis edellytä mitään nimenomaisia sopimusehtoja tai edes kirjallista muotoa ollakseen pätevä. Etenkin merkitykselliset kaupat kannattaa kuitenkin tehdä kirjallisesti. Näin voidaan välttää jälkikäteiset erimielisyydet ja tarvittaessa todistaa kauppa viranomaisille. Tavarakaupassa sopimusehdoista voidaan sopia tarpeen edellyttämässä laajuudessa. Voit laatia kauppakirjan vaivattomasti Docuen tavaran kauppakirjamallilla, olipa kaupan kohteena kaivinkone, älypuhelin tai leikkimökki.

Asuntokauppa

Asunnolla tarkoitetaan rakennusta tai sen osaa, jota käytetään asumiseen. Asuntokaupan kohteena on yleensä osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiön huoneistoa. Käytetyn asunnon kaupalle ei ole kiinteistön kaupan tapaan asetettu laissa muotovaatimuksia, mutta kauppakirja on silti aina syytä tehdä kirjallisesti. Erityisesti asunnon kunnosta kannattaa ottaa tarkat ehdot kauppakirjaan, sillä asuntokauppariidat koskevat useimmiten siihen liittyviä virheitä. Tällaisia virheitä voivat olla esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Myyjä voi vapautua virhevastuustaan ainoastaan sellaisten virheiden ostalta, jotka on yksilöity kauppakirjassa. Myös kauppahinnasta kannattaa sopia tarkasti, ettei osapuolten välillä ole epäselvyyttä esimerkiksi siitä, kohdistuuko myytäviin osakkeisiin velkaosuutta asunto-osakeyhtiön lainoista vai ei. Kirjallinen sopiminen vähentää väärinymmärrysten riskiä ja suojaa siten asuntokaupan molempia osapuolia.

Jos haluat turvata oikeutesi sinulle merkittävässä kaupassa, voit laatia kauppakirjan vaivattomasti Docuen asunnon kauppakirjamallilla. Se on kuin älykäs kauppakirjan luonnos, joka muuntuu valintojesi mukaan valmiiksi asiakirjaksi.

Osakekauppa

Osakekaupassa on yleensä kyse osakeyhtiön osakkeiden kaupasta. Osake on yhtiön omistusosuutta kuvaava arvopaperi. Osakeyhtiön omistavat siis osakkeenomistajat, lyhyemmin sanottuna osakkaat. Osakkeet voivat poiketa niiden tuottamien oikeuksien kannalta toisistaan, mutta yleensä ne antavat omistajalleen osinko-oikeuden sekä oikeuden päätöksentekoon yhtiökokouksessa.

Osakekauppa tehdään tyypillisesti kirjallisesti. Mitä merkittävämmästä kaupasta on kyse, sitä yksityiskohtaisemmin sen ehdoista kannattaa sopia. Merkittävässä osakekaupassa kauppakirjaan kannattaa sisällyttää esimerkiksi myyjän vakuutukset siitä, että yhtiö on maksukykyinen, yhtiötä eivät uhkaa mitkään oikeusprosessit ja kaupan kohteesta on annettu kaikki oleellinen informaatio. Docuen osakkeiden kauppakirjamalli muotoutuu niin suuriin kuin pieniin osakekauppoihin – kohteena voi olla koko osakekanta, enemmistö tai vähemmistö.

Liiketoimintakauppa

Liiketoimintakaupassa myydään yrityksen liiketoiminta tai osa siitä. Kaupan kohteena ovat liiketoiminnan erilliset omaisuuserät, kuten koneet, laitteet, sopimukset ja tavaramerkit. Liiketoimintakauppa eroaa osakekaupasta, jossa kaupan kohteena on omistusoikeus kokonaiseen yritykseen – siis sen osakkeisiin. Molemmissa kaupoissa on tosin kyse yrityskaupasta. Liiketoimintakauppa on ostajalle vähäriskisempi kuin osakekauppa, sillä kaupan mukana ei siirry mitään muuta kuin kauppakirjassa määritelty operatiivinen liiketoiminta nykytilassaan. Yhtiön taloudelliset ja oikeudelliset vastuut, jotka ovat syntyneet ennen liiketoiminnan kauppaa, eivät siirry kaupan myötä ostajalle toisin kuin osakekaupassa.

Liiketoiminnan kauppakirjassa keskeisintä on määritellä kaupan kohteena oleva liiketoiminta kaikkine omaisuuserineen riittävän tarkasti. Vaihto- ja käyttöomaisuuden lisäksi kauppaan kuuluvat usein esimerkiksi henkilöstö, asiakassopimukset ja immateriaalioikeudet. Laadukas kauppakirja vähentää jälkikäteisten riitojen riskiä ja antaa yrityksestäsi samalla ammattimaisen kuvan. Voit laatia sinun tarpeisiisi sopivan kauppakirjan näppärästi Docuen liiketoiminnan kauppakirjamallilla.

Sovi etukäteen, vältä riitely jälkikäteen

Kirjallisen kauppasopimuksen laatiminen kannattaa, koska sen avulla voit välttää kaupanteon jälkeiset erimielisyydet sopimuksen sisältöä koskien ja siten myös kalliit oikeusriidat. Kauppakirjaan vetoaminen on huomattavasti tehokkaampaa kuin muistinvaraiseen asiaan, koska vastapuolesi voi aina kiistää sen. Hoitamalla kauppasi kirjallisesti annat lisäksi yrityksestäsi ammattimaisen kuvan niin nykyisille kuin potentiaalisille asiakkaillesi. Samalla kasvatat yrityksesi arvoa mahdollista yrityskauppaa silmällä pitäen.

Kauppakirjan laatiminen onnistuu helposti Docuen älykkään teknologian avulla. Yritysjuridiikan asiantuntijat ovat luonnostelleet kauppakirjan puolestasi – sinun tarvitsee vain hoitaa viimeistely. Palvelu kysyy sinulta kohta kohdalta, mitä tarvitset kauppakirjaasi ja muotoilee sinulle vastaustesi perusteella allekirjoitusvalmiin kauppakirjan. Lisäksi se neuvoo sinua luonnosta laatiessasi eri vaihtoehtojen merkityksestä. Kysymys ei siis ole yksittäisestä luonnoksesta tai lomakepohjasta vaan modernista teknologiasta, joka auttaa sinua laadukkaan ja juridisesti pätevän kauppakirjan laatimisessa.

Tags: kauppakirjan luonnos, älykäs kauppakirjan pohja