Omistusoikeuden siirtyminen – 4 syytä ajoittaa se kauppahinnan maksuhetkeen

Omistusoikeuden siirtyminen kiinteistön ja irtaimen esineen kaupassa

Tässä artikkelissa omistusoikeutta käsitellään laajasti sekä kiinteistöjen että irtainten esineiden näkökulmasta. Kiinteistöjä ovat kiinteistöinä rekisteriin merkittävät maa- ja vesialueiden yksiköt, kuten tilat ja tontit. Irtaimia esineitä taas ovat kaikki omaisuuserät, jotka eivät ole kiinteistöjä, kuten tietokoneet, ajoneuvot ja arvopaperit. Irtaimia esineitä voidaan yleiskielessä nimittää myös tavaroiksi tai irtaimistoksi.

Elleivät kaupan osapuolet sovi toisin, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle silloin, kun osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan ja irtaimen esineen omistusoikeus silloin, kun myyjä luovuttaa tavaran ostajan hallintaan. Myyjän oikeuksien turvaamiseksi kauppakirjassa kannattaa sopia, että omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu tai muu mahdollinen ehto on täyttynyt. Tällaista ehtoa kutsutaan yleensä kiinteistön kaupassa lykkääväksi ehdoksi ja tavaran kaupassa omistuksenpidätysehdoksi. Lykkäävän ehdon voimassaoloaika saa olla enintään viisi vuotta. Jos ehdon voimassaolosta ei ole sovittu kauppakirjassa, katsotaan sen olevan voimassa viisi vuotta. Omistuksenpidätysehdon voimassaololle ei ole enimmäisaikaa.

Lykkäävästä ehdosta tai omistuksenpidätysehdosta kannattaa sopia silloin, kun ostaja ei maksa kauppahintaa ainakaan kokonaan ennen kuin hän saa kaupan kohteen hallintaansa ja mahdollisuuden käyttää sitä. Käsittelemme tässä artikkelissa neljä hyötyä, jotka saat, kun toimit näin.

1. Ostaja ei saa määrätä kaupan kohteesta

Omistuksen siirtymisen ajankohdalla on merkitystä, koska vasta täysi omistusoikeus antaa rajoittamattoman yksinoikeuden irtaimeen esineeseen tai kiinteistöön. Ennen omistusoikeuden siirtoa ostaja saa ainoastaan käyttää kaupan kohdetta mutta ei määrätä siitä. Ostaja ei saa esimerkiksi myydä, lahjoittaa tai muulla tavoin luovuttaa kaupan kohdetta eteenpäin. Ostaja ei saa pantata kaupan kohdetta eli käyttää sitä velan vakuutena. Hän ei myöskään saa vuokrata tai tuhota sitä eikä määrätä sen siirtymisestä testamentilla. Jos kaupan kohteena on kiinteistö, ostaja ei saa hakata sillä olevaa metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee.

2. Saat ottaa kaupan kohteen takaisin, jos ostaja ei maksa kauppahintaa

Tavaran kaupassa omistuksenpidätysehto perustaa myyjälle oikeuden purkaa kauppa ja ottaa ostajalle jo luovutettu tavara takaisin, jos ostaja ei maksa velaksi jäänyttä kauppahintaa. Saattaa kuulostaa luonnolliselta ottaa kaupan kohde takaisin, jos kauppahintaa ei makseta sopimuksen mukaisesti. Ilman omistuksenpidätysehtoa näin ei kuitenkaan ole, sillä myyjällä ei lähtökohtaisesti ole takaisinotto-oikeutta, ellei siitä ole sovittu.

Jos kyseessä on yksityishenkilöiden välinen kauppa, myyjä saa ottaa tavaran takaisin, jos maksu on vähintään 14 päivää myöhässä ja muut laissa asetetut edellytykset täyttyvät. Jos taas kyseessä on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen kauppa, takaisinotto-oikeuden soveltamisalaa on rajattu yksityishenkilöiden väliseen kauppaan verrattuna muun muassa siten, että maksun tulee olla vähintään kuukauden myöhässä.

Vastaavasti kiinteistön kaupassa lykkäävä ehto merkitsee, että myyjä voi purkaa kaupan ja saada kiinteistön takaisin itselleen, jos ostaja ei maksa velaksi jäänyttä kauppahintaa sopimuksen mukaisesti. Lykkäävästä ehdosta sopiminen onkin erityisen tärkeää kiinteistön kaupassa, sillä ilman sitä myyjällä ei ole suoraan lain nojalla kaupan purkuoikeutta edes kauppakirjan allekirjoittamisen ja kiinteistön hallinnan luovuttamisen välisenä aikana. Purkaminen voi tapahtua joko myyjän nostamalla kanteella tai myyjän ja ostajan välisellä purkusopimuksella. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa lykkäävän ehdon voimassaolon päättymisestä.

3. Ostajalle ei myönnetä lainhuutoa kiinteistöön

Tämä hyöty realisoituu ainoastaan, kun kysymyksessä on kiinteistökauppa. Jos kiinteistön kauppakirjassa on sovittu lykkäävästä ehdosta, ostajalle ei voida myöntää lainhuutoa kiinteistöön vaan hänen lainhuutohakemuksensa jätetään lepäämään. Lainhuuto myönnetään vasta, kun kirjaamisviranomaiselle on toimitettu selvitys omistusoikeuden siirtymisestä eli kauppahinnan maksamisesta. Lainhuudon puuttuminen estää ostajan mahdollisesti hakemien kiinnitysten vahvistamisen ja voi vaikuttaa esimerkiksi rakennusluvan saamiseen.

4. Saat suojaa suhteessa ostajan velkojiin

Omistusoikeuden pidättäminen myyjällä voi olla hyödyksi myös tilanteessa, jossa ostaja ajautuu maksukyvyttömyyteen eikä pysty maksamaan kauppahintaa tai loppukauppahintaa. Myyjällä on pääsääntöisesti oikeus saada omistamansa kaupan kohde esimerkiksi ostajan konkurssipesästä takaisin, jos kauppahintaa ei ole kokonaan maksettu. Tähän pääsääntöön on kuitenkin olemassa poikkeuksia. Jos esimerkiksi omistuksenpidätysehdosta on sovittu vasta sen jälkeen, kun tavaran hallinta on siirtynyt ostajalle, ei ehto sido ostajan velkojia.

Elleivät kaupan osapuolet ole sopineet omistusoikeuden pidättämisestä myyjällä, myyjän mahdollisuudet ostajan maksukyvyttömyystilanteessa saada kaupan kohde takaisin tai kauppahinta maksetuksi ovat rajalliset. Tällaisessa tilanteessa myyjä ei saa minkäänlaista etusijaa ostajan muihin velkojiin nähden.

Miten saan nämä hyödyt?

Jos haluat turvata oikeutesi sinulle merkittävässä kaupassa, voit laatia kauppakirjan Docuen kauppakirjamallilla, jonka avulla sovit omistusoikeuden siirtymisestä vaivattomasti. Docue tarjoaa useita eri malleja erilaisten kohteiden kauppaan:

• Kiinteistön kauppakirja

• Asunnon kauppakirja

• Liiketoiminnan kauppakirja

• Tavaran kauppakirja

• Osakkeiden kauppakirja

Kauppakirjojen lisäksi löydät Docuen valikoimasta yli 400 älykästä asiakirjamallia juristiemme laatimilla sisällöillä. Tutustu esimerkiksi asiakkaidemme rakastamaan "salassapitosopimus"-malliin.