Kiinteistön kauppakirjapohja moneen tilanteeseen
Docuella laadit pätevän ja laadukkaan kauppakirjan neljään eri tilanteeseen:
- kokonaisen kiinteistön kauppaan (esim. tontti, jolla on omakotitalo)
- rakennuksen kauppaan, jossa samalla siirretään kohdekiinteistön vuokraoikeus ostajalle (esim. kunnan vuokratontilla sijaitseva omakotitalo)
- määräalan kauppaan (esim. kiinteistöllä sijaitseva pelto)
- määräosan kauppaan (esim. ½ kiinteistöstä)
Näin se toimii: Palvelu kysyy sinulta kohta kohdalta, millaiseen kauppaan olet ryhtymässä ja muotoilee sinulle vastaustesi perusteella allekirjoitusvalmiin kauppakirjan. Lisäksi se neuvoo sinulle sopimusta laatiessasi, mitä eri vaihtoehdoissa on syytä ottaa huomioon. Kysymyksessä ei ole siis vain yksittäinen kiinteistön kauppakirjapohja tai lomake, vaan moderni teknologia, joka auttaa sinua laadukkaan ja juridisesti pätevän lopputuloksen saavuttamisessa. Hyödyntämällä Docuen palvelua varmistat, että kiinteistön kauppakirjan muotovaatimukset täyttyvät.
Kiinteistön kauppakirja allekirjoitettava kaupanvahvistajan läsnä ollessa
Kiinteistön kauppa on lain mukaan tehtävä kirjallisella sopimuksella, jonka myyjä ja ostaja allekirjoittavat. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Jos kaupan kohteena on ainoastaan rakennus, kaupanvahvistusta ei varsinaisista kiinteistökaupoista poiketen kuitenkaan edellytetä.
Mitä Docuen kiinteistön kauppakirjamalli sisältää?
Palvelumme tarjoaa käyttöösi juristiemme laatimat ja ajantasaiseen lainsäädäntöön perustuvat malliehdot muun muassa seuraaviin kohtiin:
- Kaupan kohde (pinta-alatiedot, rakennukset, tarpeisto ja ainesosat jne.)
- Kauppahinta ja maksuehdot
- Omistusoikeuden siirtyminen
- Hallintaoikeuden siirtyminen
- Rasitukset, rasitteet ja erityiset oikeudet
- Vaaranvastuun siirtyminen ja vakuutukset
- Kaupan kohteen kunto
- Sähkö- ja muut liittymäsopimukset
Halutessasi voit muokata malliehtojamme tai kirjoittaa omia ehtojasi.
Tämä asiakirjamalli soveltuu siis myös määräalan tai määräosan kauppaan?
Kyllä, tämä kiinteistön kauppakirjapohja muuntuu halutessasi myös määräalan tai määräosan kauppakirjaksi. Määräalalla tarkoitetaan kiinteistön rajoiltaan määrättyä aluetta, esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevaa peltoa, joka on yksilöity kiinteistörekisterissä omalla määräalatunnuksellaan. Määräala on eri asia kuin määräosa, jolla taas tarkoitetaan jaollista, tiettyyn konkreettiseen alueeseen kohdistumatonta osuutta kiinteistöstä (esim. 1/3 osuus tietystä kiinteistöstä).
Sovi kiinteistön kauppakirjassa etukäteen, vältä riitely jälkikäteen
Mitä yksityiskohtaisemmin kaupan ehdoista sovitaan, sitä pienempi on riski jälkikäteisten epäselvyyksien syntymiselle. Erimielisyyksien ratkaisemisesta aiheutuvat kustannukset nousevat helposti kymmeniin tuhansiin euroihin, ja oikeudenkäynnit voivat kestää vuosia. Hyödyntämällä Docuen kiinteistön kauppakirjamallin valmiita sisältöjä ja ohjeistuksia vältät monet sudenkuopat.
Pääsääntö: jos myönnät maksuaikaa, älä luovuta omistusoikeutta
Omistusoikeus antaa täydet oikeudet määrätä kiinteistöstä, kuten myydä sen eteenpäin, hakata sillä olevaa metsää ja hakea siihen kiinnityksiä. Kauppakirjassa voidaan sopia, että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu tai muut mahdolliset ehdot ovat täyttyneet. Tällaiset ehdot ovat ns. lykkääviä ehtoja.
Kun omistusoikeuden on sovittu siirtyvän vasta kauppahinnan tultua kokonaisuudessaan maksetuksi, lainhuuto kiinteistöön myönnetään ostajalle vasta, kun kauppahinnan maksamisesta on toimitettu selvitys kirjaamisviranomaiselle. Lykkäävien ehtojen voimassaoloaika saa olla kuitenkin enintään viisi vuotta. Mikäli ehdon voimassaolosta ei ole sovittu kauppakirjassa, katsotaan sen olevan voimassa viisi vuotta.
Kohteen tuotot kuuluvat lähtökohtaisesti sille, jolla on hallintaoikeus
Hallintaoikeuden siirtyminen: Hallintaoikeuden siirtyessä ostajan tulee saada kaupan kohde rakennuksineen käyttöönsä siinä kunnossa kuin on sovittu. Hallinnan siirtymisestä ja esimerkiksi mahdollisten viivästysten seurauksista kannattaa ottaa tarkat ehdot kiinteistön kauppakirjaan. Ellei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana ja viivästys on olennainen, ostajalla voi olla oikeus jopa kaupan purkuun. Lisäksi hän voi saada vahingonkorvauksia. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, minkälaiseen hyvitykseen ostajalla on kussakin viivästystilanteessa oikeus, mikä vähentää arvaamattomuutta.
Tuotot: Sillä, jolla on hallintaoikeus, on lähtökohtaisesti oikeus kohteesta kertyviin mahdollisiin tuottoihin, kuten vuokratuloihin. Jos omistusoikeus ei ole vielä siirtynyt ostajalle, hän ei kuitenkaan saa ilman myyjän suostumusta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee.
Rasitukset, rasitteet ja erityiset oikeudet kannattaa eritellä kiinteistön kauppakirjassa
Rasitukset: Rasituksilla viitataan pääasiassa velkakiinnityksiin. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatut rasitukset käyvät ilmi kiinteistön rasitustodistuksesta.
Rasitteet: Rasitteella viitataan toisen kiinteistön hyväksi perustettuun oikeuteen, kuten oikeuteen kohdekiinteistöllä sijaitsevaan tiehen tai autopaikkaan. Kiinteistöön kohdistuvat tai sen hyväksi perustetut rasitteet käyvät ilmi kyseisen kiinteistön kiinteistörekisteriotteelta.
Erityiset oikeudet: Erityisillä oikeuksilla tarkoitetaan kiinteistöön kohdistuvia erilaisia käyttöoikeuksia, kuten metsänhakkuuoikeuksia, kalastusoikeuksia, hallinnanjakosopimusta ja tietynlaisia vuokraoikeuksia. Erityiset oikeudet eroavat rasiteoikeuksista siinä, että niitä ei ole välttämättä kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kauppaa tehtäessä onkin tärkeää ottaa kauppakirjaan nimenomainen maininta kaikista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista, sekä kirjatuista että kirjaamattomista, jotta myöhemmät riidat vältetään. Kirjatut erityiset oikeudet käyvät ilmi rasitustodistuksesta.
Kaupalla ei lähtökohtaisesti ole vaikutusta kiinteistön rasituksiin, rasitteisiin tai kirjattuihin erityisiin oikeuksiin.
Vaaranvastuu kiinteistöstä siirtyy pääsääntöisesti kaupan myötä ostajalle
Vaaranvastuu: Vaaranvastuu on tärkeä kiinteistönkauppaan liittyvä käsite. Kysymys on siitä, kuka vastaa kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta sen jälkeen, kun kauppa on tehty. Vaaranvastuu kuuluu näissä tapauksissa lähtökohtaisesti ostajalle. Asiasta voidaan kuitenkin sopia toisin.
Vakuutukset: Vaaranvastuuseen liittyy olennaisesti kysymys kiinteistön vakuuttamisesta, kuten palo- ja vahinkovakuutuksista. Vakuutussopimuksista kannattaa ottaa riittävä selko jo ennen kauppaa ja varmistaa, että myyjän vakuutusten lakatessa ostajan vakuutukset astuvat saman tien voimaan.
Kiinteistön kunto kannattaa selventää kauppakirjaan
Myyjän tiedonantovelvollisuus: Myyjällä on kiinteistökaupassa oma-aloitteinen tiedonantovelvollisuus, eli hänen on annettava ostajalle perustellun ja järkevän ostopäätöksen tekemiseksi tarpeelliset tiedot kiinteistön ominaisuuksista. Jos antamatta jätetty tieto on oletettavasti vaikuttanut kauppaan, kiinteistössä on virhe.
Ostajan selonottovelvollisuus: Myyjän vastuuta kiinteistökaupassa kaventaa kuitenkin ostajan selonottovelvollisuus. Ostaja ei nimittäin saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut havaittavissa kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjä ei vastaa myöskään virheestä, josta ostajan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Kaikki mahdolliset puutteet kaupan kohteen kunnossa kannattaa kirjata kauppakirjaan, jolloin ei jää epäselvyyttä, kuka tiesi mitäkin.
Miten voin valtuuttaa jonkun myymään kiinteistön puolestani?
Kirjallinen valtuutus: Jos haluat valtuuttaa jonkun myymään kiinteistön puolestasi ja hoitamaan kauppaan liittyvät muodollisuudet, valtuutus on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Palvelussamme on saatavilla erillinen valtakirjamalli kiinteistön myyntiä varten.
Tags: kiinteistön kauppakirja pohja, kiinteistön kauppakirja, kiinteistön kauppakirja maanmittauslaitos, omakotitalon kauppakirja, kiinteistön kauppakirjapohja, kiinteistökaupan asiakirjat, kauppakirja kiinteistö, talon kauppakirja, kiinteistön kauppakirja luonnos
