Ostotarjous, esisopimus ja luovutuskirja kiinteistökaupassa – näin syntyy sitova kauppa

Aluksi: määritelmät tutuksi

• Kiinteistöjä ovat kiinteistörekisteriin merkittävät maa- ja vesialueiden yksiköt, kuten tilat ja tontit.

• Ostotarjous on vapaamuotoinen ja sitomaton tahdonilmaisu, jolla tarjouksen tekijä ilmaisee kiinnostuksensa kiinteistön ostamiseen.

• Esisopimus on määrämuotoinen ja sitova sopimus, jolla myyjä ja ostaja sitoutuvat tekemään myöhemmin lopullisen kaupan, jos tietyt ehdot toteutuvat.

• Luovutuskirja on esisopimuksen tapaan määrämuotoinen ja sitova asiakirja, jolla kiinteistön omistusoikeus siirretään myyjältä ostajalle. Tyypillisesti luovutuskirja tarkoittaa kauppakirjaa.

1. Kiinteistön ostotarjous

Ostotarjous on ensiaskel kauppaan

Mahdollisuus edelleen vetäytyä: Kiinteistön ostamisesta kiinnostunut voi tehdä myyjälle ostotarjouksen. Ostotarjous ei ole kiinteistökaupassa samalla tavoin sitova kuin esimerkiksi asuntokaupassa. Tarjouksen sitomattomuudesta seuraa, että kumpikin osapuoli voi lähtökohtaisesti vetäytyä kaupan tekemisestä ilman suurempia haitallisia seuraamuksia aina siihen saakka, kunnes lain muotovaatimukset täyttävä esisopimus tai lopullinen kauppa on tehty.

Yksilöi kaupan ehdot pääpiirteissään: Ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti, mutta epäselvyyksien välttämiseksi se on syytä tehdä kirjallisesti. Suosittelemme erittelemään ainakin seuraavat seikat:

• kaupan kohde

• osapuolet

• kauppahinta ja maksuehdot

• omistus- ja hallintaoikeuden tavoiteltava siirtymisajankohta

• tarjouksen voimassaoloaika

Tarjouksen voimassaoloaika: Tarjouksessa kannattaa ilmoittaa selkeä voimassaoloaika, jonka kuluessa myyjän on vastattava tarjoukseen sillä uhalla, että se raukeaa.

Tarjoukseen vastaaminen: Tarjouksen hyväksyntä on ensiaskel kohti kauppaa. Myyjä voi tehdä myös vastatarjouksen, johon ostajalta odotetaan puolestaan vastausta. Hylkäävä vastaus (joko tarjoukseen tai vastatarjoukseen) johtaa lähtökohtaisesti taas vastapuolen esittämän tarjouksen välittömään raukeamiseen, vaikka voimassaoloaikaa olisi muutoin ollut jäljellä.

Kaupasta vetäytymisen seuraukset

Kohtuulliset kustannukset tulee hyvittää: Kiinteistön ostotarjous on siitä sitomaton oikeustoimi, ettei tarjouksen antaminen tai hyväksyminen velvoita lopullisen kaupan tekemiseen. Kaupasta kieltäytyneen osapuolen on kuitenkin korvattava toiselle osapuolelle kaupan valmisteluun liittyvät kohtuulliset kustannukset (esim. kiinteistöön tutustuminen, ilmoitusmaksut).

Kaupasta vetäytymiselle voidaan nykyään asettaa sopimussakko: Sopimussakolla tarkoitetaan ennalta sovittua rahasummaa, jonka kaupasta vetäytyvä osapuoli maksaa toiselle korvauksena peruutuksesta. Aiemmin sopimussakosta sopiminen edellytti määrämuotoisen kiinteistökaupan esisopimuksen tekemistä. Nykyään sopiminen on joustavampaa, sillä myyjä ja ostaja voivat ilman esisopimuksen muotovaatimuksia sopia, että kaupasta vetäytyvä osapuoli suorittaa toiselle osapuolelle sopimussakon.

2. Kiinteistökaupan esisopimus

Miten laadin?

Esisopimuksen malli. Juristien laatimat mallisisällöt ja ohjaus.

Esisopimus on jo sitova

Kauppa, joka toteutuu tietyn ehdon täyttyessä: Esisopimus tehdään tavallisesti tilanteessa, jossa osapuolet haluavat tehdä kaupan, mutta tilanteeseen liittyy jokin epävarmuus. Ratkaisuna on sitova esisopimus: esisopimus takaa lopullisen sopimuksen toteutuvan, jos epävarmuus poistuu sovitulla tavalla. Lopullisen kaupan ehdoksi voidaan asettaa esimerkiksi tietynlainen kaavoituspäätös, rakennusluvan saaminen kiinteistölle tai myönteiset tulokset kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kuntotarkastuksessa.

Esisopimus tulee tehdä määrätyllä tavalla: Osapuolia sitoo vain määrämuodossa tehty esisopimus. Esisopimuksen muotovaatimukset eivät liiemmin eroa lopulliselle kauppakirjalle asetetuista vaatimuksista. Esisopimus tulee tehdä joko kirjallisesti tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on Maanmittauslaitoksen tarjoama verkkopalvelu, jossa voi tehdä sähköisesti tietyt kiinteistön vaihdantaan liittyvät sopimukset ja hakemukset, kuten esisopimuksen ja kauppakirjan. Jos esisopimus tehdään kirjallisesti, molempien osapuolten on allekirjoitettava se. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava sopimus kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistaja toimii sopimuksen todistajana, ja ilman hänen vahvistustaan sopimus on mitätön. Mikäli esisopimus tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, ei kaupanvahvistusta edellytetä.

Esisopimuksen sisältö: Esisopimuksesta on lain mukaan käytävä ilmi:

• sopimuksen tarkoitus;

• sopimuksen kohteena oleva kiinteistö;

• sopimuksen osapuolet;

• kauppahinta ja mahdollinen muu vastike, ainakin perusteiltaan;

• lopullisen kaupan muut keskeiset ehdot; sekä

• päivä, johon mennessä kauppa on viimeistään tehtävä (suositus).

Esisopimuksen voimassaoloaika: Jollei voimassaoloajasta ole sovittu, esisopimus on voimassa viisi vuotta. Esisopimus raukeaa, jollei kauppaa ole tehty sen voimassa ollessa taikka kannetta kaupan tekemiseksi pantu vireille kolmen kuukauden määräajassa tämän ajan päättymisestä.

Velvollisuus kaupan tekemiseen: Lähtökohtana on, että esisopimus velvoittaa lopullisen kaupan tekemiseen sovittujen ehtojen täyttyessä. Jos osapuoli kieltäytyy kaupan tekemisestä, toinen osapuoli voi viimeisenä keinonaan tehdä kanteen tuomioistuimelle ja vaatia hänen velvoittamistaan siihen. Tuomioistuin voi siis jommankumman osapuolen aloitteesta panna sopimuksen täytäntöön. Osapuolella on myös oikeus vahingonkorvaukseen esisopimuksen muusta rikkomisesta, jos rikkomuksesta aiheutuu vahinkoa.

Esisopimuksessa sopimussakko on korvaus kaupasta vetäytymisestä

Kaupankäynnin realiteetit: Jos toinen osapuoli haluaa sitovasta sopimuksesta huolimatta vetäytyä kaupasta, moni ei halua pakolla toteuttaa lopullista kauppaa, vaikka siihen olisi sinänsä oikeus. Jos menettelyssä pitää vieläpä turvautua tuomioistuimeen, tulee prosessista hidas ja vaivalloinen.

Kiinteä sanktio vetäytymisestä: Rikkomusten ehkäisemiseksi esisopimuksessa sovitaan monesti kiinteästä korvauksesta (esim. 20 000 €), jonka kaupasta vetäytynyt osapuoli on velvollinen toiselle osapuolelle maksamaan. Se voi tulla niin ostajan kuin myyjän maksettavaksi, kumpi kaupasta vetäytyykään. Korvaus on luonteeltaan sanktiomainen. Merkitystä ei ole sillä, kärsiikö toinen osapuoli kaupan perumisesta tosiasiallista vahinkoa vai ei. Korvausta nimitetään sopimussakoksi, toisinaan myös vakiokorvaukseksi.

Aseta sopimussakko riittävän korkeaksi: Riittävän korkea sopimussakko toimii ikään kuin vakuutena, jolla osapuolet motivoidaan pysymään hyväksymänsä sopimuksen ehdoissa. Sopimussakon määrälle ei ole asetettu ylärajaa kiinteistökaupassa toisin kuin asuntokaupassa. Korvauksen on kuitenkin oltava kaupan laajuus ja luonne huomioiden kohtuullinen.

Mitä on kaupasta vetäytyminen? Vetäytymiseksi katsotaan aktiivisen kieltäytymisen ohella se, että kauppa jää jostain osapuolesta johtuvasta syystä syntymättä. Tällainen syy voi olla esimerkiksi se, ettei ostaja saanut riittävää lainaa kaupalle.

3. Kiinteistön luovutuskirja

Miten laadin?

Kauppakirjan malli. Juristien laatimat mallisisällöt ja ohjaus.

Luovutuskirja on määrämuotoinen asiakirja

Saannon tyypit: Kiinteistön luovutus tarkoittaa kiinteistön omistusoikeuden siirtoa henkilöltä toiselle. Kiinteistön omistusoikeus voidaan luovuttaa kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella. Luovutustavoista yleisin ja tärkein on kiinteistökauppa. Tällöin kiinteistön luovutuskirja tarkoittaa yksinkertaisesti kauppakirjaa.

Kaupan muodollisuudet: Kiinteistökauppa tulee mahdollisen esisopimuksen tapaan tehdä laissa säädettyjä muotovaatimuksia noudattaen. Kauppa tulee tehdä joko kirjallisesti tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Jos kauppa tehdään kirjallisella sopimuksella, sekä myyjän että ostajan on allekirjoitettava se. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistusta kauppa on mitätön eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Mikäli kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, ei kaupanvahvistusta edellytetä.

Luovutuskirjan (kauppakirjan) sisältö: Luovutuskirjasta on lain mukaan käytävä ilmi:

• luovutustarkoitus;

• kiinteistön yksilöintitiedot;

• myyjän ja ostajan tiedot; sekä

• kauppahinta ja mahdollinen muu vastike.

Monesti on syytä kirjata paljon muutakin, esimerkiksi:

• maksuehdot (aikataulu)

• omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohta; sekä

• mahdolliset rasitukset, rasitteet ja erityiset oikeudet.

Hae lainhuuto: Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa kiinteistöön kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta. Lainhuudatus tarkoittaa kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ja tällä tavoin omistusoikeuden julkiseksi saattamista. Lainhuutoa haetaan joko sähköisen asiointipalvelun kautta tai kirjallisella hakemuksella.

Liitteet hakemukseen: Lainhuutohakemukseen liitetään luovutuskirja, joka todistaa omistusoikeuden siirtymisen. Lisäksi liitetään esimerkiksi kauppahinnan ja varainsiirtoveron maksukuitit.

Rekisterin merkitys: Omistusoikeuden pätevyys tutkitaan kirjaamisviranomaisessa ennen oikeuden rekisteröintiä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Rekisterin tiedoilla on niin sanottu julkinen luotettavuus, mikä tarkoittaa, että sivulliset voivat luottaa rekisteristä ilmenevien tietojen paikkansapitävyyteen.

Luovutuskirjassa sopimussakko on korvaus sopimuksen rikkomisesta

Sakon merkitys: Sopimussakosta voidaan sopia osapuolia sitovasti myös kiinteistön kauppakirjassa. Sakko toimii sanktiona siitä, että jompikumpi osapuoli rikkoo sopimusta. Kauppakirjassa sopimussakko ei kuitenkaan ole luonteeltaan enää korvaus kaupasta vetäytymisestä, koska lopullinen kauppa on jo syntynyt kauppakirjan allekirjoituksin. Sopimussakko toimii sen sijaan korvauksena muunlaisesta sopimuksen rikkomisesta.

Viivästyksiltä suojautuminen: Sopimussakosta on syytä sopia esimerkiksi silloin, kun myyjä luovuttaa kiinteistön hallintaoikeuden ostajalle vasta kaupanteon jälkeen. Ellei sopimussakosta ole sovittu ja hallinnan siirtyminen viivästyy olennaisesti, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, millaiseen korvaukseen (sopimussakkoon) ostajalla on oikeus hallinnan siirron viivästyessä. Sakon määrä voi olla esimerkiksi 500 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta.

Tags: kiinteistökauppa ostotarjous malli, sopimussakko kiinteistökauppa, kiinteistön luovutuskirja, luovutuskirja omistusoikeuden siirtymisen todistamiseksi