Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen kiinteistö- ja asuntokaupassa

Aluksi

Omistus- ja hallintaoikeuden siirrosta kannattaa ottaa tarkat ehdot kauppakirjaan. Laissa määritellyt säännöt näiden oikeuksien siirtymistä koskien nimittäin vaihtelevat sen mukaan, onko kyseessä kiinteistö, vasta rakentamisvaiheessa oleva uusi asunto, valmis uusi asunto vai käytetty asunto.

Elleivät kaupan osapuolet sovi omistus- ja hallintaoikeuden siirrosta erikseen, voivat kaupan ehdot jäädä osapuolille epäselviksi, mikä altistaa myöhemmille riidoille. Tässä artikkelissa käsitellään omistus- ja hallintaoikeuden siirtymistä ensin kiinteistökaupassa ja sitten asuntokaupassa.

Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen kiinteistökaupassa

Kiinteistön omistusoikeuden siirtyminen

Kiinteistöjä ovat kiinteistöinä rekisteriin merkittävät maa- ja vesialueiden yksiköt, kuten tilat ja tontit. Kiinteistön omistuksen siirtymisen ajankohdalla on merkitystä, koska vasta täysi omistusoikeus antaa täydet oikeudet määrätä kiinteistöstä. Omistusoikeuden haltija saa esimerkiksi myydä kiinteistön eteenpäin, hakata sillä olevaa metsää ja käyttää sitä velan vakuutena. Elleivät kaupan osapuolet sovi toisin, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä. Kaupantekohetkellä tarkoitetaan sitä hetkeä, jolloin myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan tai kun kauppa syntyy sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Myyjän oikeuksien turvaamiseksi kauppakirjassa kannattaa sopia, että omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun koko kauppahinta on maksettu tai muu mahdollinen ehto on täyttynyt. Tällaista ehtoa kutsutaan niin sanotuksi lykkääväksi ehdoksi. Kiinteistökaupassa voidaan sopia myös niin sanotusta purkavasta ehdosta. Tällöin omistusoikeus siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä, mutta osapuolilla on myöhemmin mahdollisuus purkaa kauppa jollakin muulla kuin laissa tarkoitetulla perusteella. Lykkäävästä tai purkavasta ehdosta on ensiarvoisen tärkeää sopia kirjallisessa kauppakirjassa, sillä ehto on pätevä vain, jos se on otettu siihen. Tällainen ehto saa olla voimassa enintään viisi vuotta. Jos ehdon voimassaolosta ei ole sovittu kauppakirjassa, katsotaan sen olevan voimassa viisi vuotta.

Kiinteistön hallintaoikeuden siirtyminen

Ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus saada kiinteistö rakennuksineen hallintaansa heti kaupanteon jälkeen siinä kunnossa kuin on sovittu. Jos kaupan osapuolet haluavat, että kiinteistön hallintaoikeus siirtyy vasta jonakin kaupantekoa myöhempänä ajankohtana, asiasta on syytä sopia tarkasti kauppakirjassa. Lisäksi kauppakirjassa kannattaa sopia mahdollisten viivästysten seurauksista. Ellei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana ja viivästys on olennainen, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, millaiseen hyvitykseen ostajalla on oikeus kussakin viivästystilanteessa. Näin mahdolliset viivästysseuraamukset eivät tule yllätyksenä.

Hallintaoikeuden siirrosta on tärkeää sopia myös siksi, että kiinteistön tuotto kuuluu lähtökohtaisesti hallintaoikeuden haltijalle. Kiinteistön tuottoa voivat olla esimerkiksi vuokratulot, metsän kasvu ja korjattava sato. Tuotto kuuluu ostajalle heti hallintaoikeuden siirrosta lähtien, vaikka omistusoikeus siirtyisi vasta myöhemmin. Hän ei kuitenkaan saa ilman myyjän suostumusta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Myös vastuu kiinteistöstä aiheutuvista kustannuksista kuuluu tavallisesti hallintaoikeuden haltijalle.

Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen asuntokaupassa

Asunnon omistusoikeuden siirtyminen

Asunnolla tarkoitetaan rakennusta tai sen osaa, jota käytetään asumiseen. Asuntokaupan kohteena on yleensä osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiön huoneistoa. Asunnon omistusoikeuden siirtyminen tarkoittaa tavallisesti sitä, että huoneiston hallintaan oikeuttavaan osakekirjaan tehdään siirtomerkintä, minkä jälkeen osakekirja luovutetaan ostajalle. Esittämällä isännöitsijälle tämän osakekirjan ostaja saa merkittyä omistuksensa taloyhtiön osakasluetteloon. Jos kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, ostajan omistusoikeus on lisäksi kirjattava osakehuoneistorekisteriin.

Asunnon omistusoikeuden siirtymisajankohdasta eli osakekirjan luovutusajankohdasta sovitaan yleensä kauppakirjassa. Jos asiasta ei ole sovittu, omistusoikeuden siirtymisajankohta vaihtelee sen mukaan, onko kyseessä vasta rakentamisvaiheessa oleva uusi asunto, valmis uusi asunto vai käytetty asunto. Jos kyseessä on rakentamisvaiheessa oleva uusi asunto, omistusoikeus siirtyy lähtökohtaisesti silloin, kun ostaja on maksanut koko kauppahinnan tai täyttänyt muut kaupan edellytyksenä olevat velvoitteensa. Jos taas kyseessä on valmis uusi asunto tai käytetty asunto, omistusoikeus siirtyy lähtökohtaisesti samanaikaisesti kuin hallintaoikeus. Sääntöjen vaihtelevuuden vuoksi omistusoikeuden siirtymisajankohdasta on syytä sopia kauppakirjassa. Myyjän oikeuksien turvaamiseksi omistusoikeuden siirtyminen kannattaa yleensä ajoittaa vasta siihen hetkeen, jolloin koko kauppahinta on maksettu.

Asunnon hallintaoikeuden siirtyminen

Elleivät kaupan osapuolet sovi toisin, sekä uuden että käytetyn asunnon hallinta siirtyy ostajalle kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on maksettu. Lähtökohtana sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa siis on, että kauppahinnan maksaminen ja hallinnan siirto tapahtuisivat samanaikaisesti. Hallintaoikeuden siirtymisajankohdasta voidaan kuitenkin sopia vapaasti. Kauppakirjassa kannattaa sopia myös siitä, millaiseen hyvitykseen ostajalla on oikeus, jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa sovittuna ajankohtana. Jollei asiasta ei ole sovittu ja viivästys on olennainen, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta.

Asunnon hallintaoikeus tarkoittaa asunnon vapautumista ostajan hallintaan ja käyttöön. Asunto ei kuitenkaan vapaudu ostajan vapaaseen käyttöön, jos asunnossa asuu vuokralainen. Hallinnan siirtymisajankohdalla on merkitystä, sillä asunnon tuotto ja vastuu siihen kohdistuvista kuluista kuuluu lähtökohtaisesti hallintaoikeuden haltijalle. Kuluista tärkein on yhtiövastike. Hallintaoikeuden siirtyessä ostajalle siirtyy myös velvollisuus yhtiövastikkeen maksamisesta hänelle, elleivät osapuolet sovi toisin. Ostajan on tärkeää huomata, että hän on myyjän ohella vastuussa myyjän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta omistusoikeuden siirtymishetkestä viisi kuukautta taaksepäin. Tämän vuoksi kauppakirjaan on hyvä ottaa myyjän vakuutus siitä, että yhtiövastikkeet on asianmukaisesti suoritettu kaupantekohetkeen saakka.

Omistus- ja hallintaoikeuden siirrosta kannattaa sopia

Mitä yksityiskohtaisemmin kaupan ehdoista sovitaan, sitä pienempi on riski jälkikäteisten epäselvyyksien syntymiselle. Erimielisyyksien ratkaisemisesta aiheutuvat kustannukset ovat korkeita, ja oikeudenkäynnit voivat kestää vuosia. Voit sopia omistus- ja hallintaoikeuden siirrosta niin kiinteistön kuin käytetyn asunnon kaupassa vaivattomasti Docuen kauppakirjamalleilla. Näin tekemällä turvaat oikeutesi sinulle merkittävässä kaupassa.