Hallintaoikeuden siirtymisestä kannattaa sopia

Hallintaoikeudella tarkoitetaan yksinomaista ja suojattua käyttövapautta tiettyyn omaisuuserään. Hallintaoikeus kuuluu yleensä sille, jolla on myös omistusoikeus, mutta ei suinkaan aina. Lue tästä jutusta, miksi hallintaoikeuden siirtymisestä kannattaa sopia niin kiinteistön, asunnon kuin tavaran kaupassa.

Kirjoittaja Docue
Päivitetty 15.9.2021
Arvioitu lukuaika 6 minuuttia

Kiinteistön hallintaoikeuden siirtyminen 

Hallintaoikeus siirtyy pääsääntöisesti heti kaupanteon jälkeen

Kiinteistöjä ovat kiinteistöinä rekisteriin merkittävät maa- ja vesialueiden yksiköt, kuten tilat ja tontit. Kiinteistön hallintaoikeus siirtyy ostajalle heti kaupanteon jälkeen, elleivät kaupan osapuolet sovi toisin. Kaupantekohetkellä tarkoitetaan sitä hetkeä, jolloin myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan tai kun kauppa syntyy sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. 

Hallintaoikeuden siirtyessä ostajan tulee saada kiinteistö rakennuksineen käyttöönsä siinä kunnossa kuin on sovittu. Jos kaupan osapuolet haluavat, että kiinteistön hallinta siirtyy ostajalle vasta jonakin kaupantekoa myöhempänä ajankohtana, asiasta on syytä sopia tarkasti kauppakirjassa. Lisäksi kauppakirjassa kannattaa sopia mahdollisten viivästysten seurauksista. Ellei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana ja viivästys on olennainen, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, millaiseen hyvitykseen ostajalla on oikeus kussakin viivästystilanteessa.

Tuotot ja kulut kuuluvat lähtökohtaisesti sille, jolla on hallintaoikeus

Tuotolla tarkoitetaan kaikkea sitä, mitä kohteesta kertyy sen säännöllisessä käytössä. Kiinteistön tuottoa ovat esimerkiksi vuokratulot, metsän kasvu ja korjattava sato. Kiinteistön tuotto kuuluu lähtökohtaisesti sille, jolla on hallintaoikeus. Tuotto kuuluu ostajalle heti hallintaoikeuden siirrosta lähtien, vaikka omistusoikeus siirtyisi vasta myöhemmin. Hän ei kuitenkaan saa ilman myyjän suostumusta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. 

Hallintaoikeuden siirtymisellä on merkitystä myös kiinteistöön kohdistuvien kustannusten ja maksujen kannalta. Näitä ovat esimerkiksi sähkö-, lämmitys-, vesi- ja jätehuoltokustannukset sekä kiinteistövero. Tavallisesti vastuu kuluista on hallintaoikeuden haltijalla. Hallintaoikeuden siirtyessä ostajalle siirtyy myös vastuu kuluista hänelle, ellei toisin sovita.

Yksityiskohtaiset sopimusehdot kiinteistön hallintaoikeuden siirtymisestä vähentävät kaupanteon jälkeisten riitojen riskiä. Voit laatia lain muotovaatimukset täyttävän ja sinun tarpeisiisi sopivan kauppakirjan helposti Docuen kiinteistön kauppakirjamallilla

Asunnon hallintaoikeuden siirtyminen

Hallintaoikeus siirtyy yleensä kohtuullisessa ajassa kaupanteosta

Asunnolla tarkoitetaan rakennusta tai sen osaa, jota käytetään asumiseen. Asuntokaupan kohteena on yleensä asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttava osakekirja. Asunnon hallintaoikeus merkitsee asunnon vapautumista ostajan hallintaan ja käyttöön. Hallinnan siirtyminen ei kuitenkaan tarkoita asunnon vapautumista ostajan vapaaseen käyttöön, jos asunnossa asuu vuokralainen. Tällaisessa tilanteessa tehdystä kaupasta ja siihen liittyvästä vuokranmaksuvelvollisuuden muutoksesta on ilmoitettava vuokralaiselle. Sama koskee toki kiinteistöjä, vaikkakin niiden vuokraaminen on harvinaisempaa.

Elleivät kaupan osapuolet sovi toisin, sekä uuden että käytetyn asunnon hallinta siirtyy ostajalle kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on maksettu. Lähtökohtana sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa siis on, että kauppahinnan maksaminen ja hallinnan siirto tapahtuisivat samanaikaisesti. Hallintaoikeuden siirtymisajankohdasta voidaan kuitenkin sopia vapaasti. Kauppakirjassa kannattaa sopia myös siitä, millaiseen hyvitykseen ostajalla on oikeus, jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa sovittuna ajankohtana. Jollei asiasta ei ole sovittu ja viivästys on olennainen, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta.

Tuotot ja kulut kuuluvat lähtökohtaisesti hallintaoikeuden haltijalle

Asunnon tuottoa ovat esimerkiksi vuokratulot. Asunnon tuotto kuuluu lähtökohtaisesti sille, jolla on hallintaoikeus. Tuotto kuuluu ostajalle heti hallintaoikeuden siirrosta lähtien, vaikka omistusoikeus siirtyisi vasta myöhemmin.

Myös vastuu asuntoon kohdistuvista kustannuksista ja maksuista kuuluu lähtökohtaisesti hallintaoikeuden haltijalle. Näistä kuluista tärkein on yhtiövastike, joka jakautuu hoitovastikkeeseen ja mahdolliseen rahoitusvastikkeeseen. Hallintaoikeuden siirtyessä ostajalle siirtyy myös velvollisuus yhtiövastikkeen maksamisesta hänelle, elleivät osapuolet sovi toisin. Ostajan on tärkeää huomata, että hän on myyjän ohella vastuussa myyjän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta omistusoikeuden siirtymishetkestä viisi kuukautta taaksepäin. Tämän vuoksi kauppakirjaan on hyvä ottaa myyjän vakuutus siitä, että yhtiövastikkeet on asianmukaisesti suoritettu kaupantekohetkeen saakka. 

Asunnon hallintaoikeuden siirtymisajankohdasta, oikeudesta tuottoon ja yhtiövastikkeen maksamisvelvollisuudesta on hyvä sopia erikseen kauppakirjassa. Jos haluat välttää mahdolliset epäselvyydet näihin aiheisiin liittyen, voit laatia käytetyn asunnon kauppakirjan helposti Docuen asunnon kauppakirjamallilla.

Tavaran hallintaoikeuden siirtyminen

Hallintaoikeus siirtyy yleensä kaupantekohetkellä

Tavara on yleiskielinen nimike irtaimelle esineelle. Irtaimia esineitä ovat kaikki omaisuuserät, jotka eivät ole kiinteistöjä. Irtaimia esineitä ovat esimerkiksi tietokoneet, ajoneuvot ja osakkeet. Myös asunto-osake katsotaan irtaimeksi esineeksi, mutta asuntokaupan erityissääntelyn vuoksi asunnon hallinnan siirtyminen käsiteltiin erikseen.

Tavarakaupassa hallintaoikeuden siirtymisestä ei tavallisesti tarvitse sopia erikseen, sillä tavara usein luovutetaan heti kaupanteon yhteydessä. Jos tavaraa ei ole tarkoitus luovuttaa heti, kauppakirjassa sovitaan usein tavaran toimituksesta, mikä ajaa saman asian kuin hallintaoikeuden siirtoa koskeva sopimusehto. Mikäli tavaran luovutusajankohdasta ei ole sovittu lainkaan, on tavara luovutettava kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Jos kyseessä on elinkeinonharjoittajan kuluttajalle myymä tavara, on tavara luovutettava ilman aiheetonta viivytystä ja viimeistään 30 päivän kuluttua sopimuksen tekemisestä. Myyjä ei kuitenkaan ole kummassakaan tapauksessa velvollinen luovuttamaan tavaraa ennen kuin ostaja on maksanut kauppahinnan.

Tuotot ja kulut siirtyvät tavallisesti hallintaoikeuden mukana

Tuotto, joka tavarasta saadaan ennen hallinnan siirtymisajankohtaa, kuuluu myyjälle, jollei perustellusti voitu olettaa tuoton kertyvän myöhemmin. Vastaavasti tuotto, joka tavarasta saadaan hallinnan siirtymisajankohdan jälkeen, kuuluu ostajalle, jollei perustellusti voitu olettaa tuoton kertyvän aikaisemmin. Vastuu tavaraan kohdistuvista kuluista siirtyy ostajalle tavallisesti hallintaoikeuden yhteydessä. Tällaisia kuluja voivat olla esimerkiksi tavaran korjaus- ja vakuutuskustannukset. Jos haluat sopia hallintaoikeuden siirtymisestä tavarakaupassa, voit tehdä sen vaivattomasti Docuen tavaran kauppakirjamallilla

Hallintaoikeuden siirtymisestä kannattaa erityisesti sopia osakekaupoissa, joissa hallinnan siirtyminen merkitsee ennen kaikkea osinko-oikeuden siirtymistä. Sillä, jolla on hallintaoikeus, on oikeus saada osakkeista kertyvät osingot. Jos haluat välttää mahdolliset erimielisyydet osinko-oikeuden siirtymisajankohtaa koskien, voit laatia kauppakirjan näppärästi Docuen osakkeiden kauppakirjamallilla.

Mikä on Docue?

Docuen avulla hoidat elämän ja yritystoiminnan asiakirjojen laatimisen, sähköisen allekirjoittamisen sekä arkistoinnin tasokkaasti, helposti ja kustannustehokkaasti ihan itse.
Lue lisää

Docue on käyttäjien suosittelema palvelu

100.000 Käyttäjää
30.000 Yritystä
400 Älykästä asiakirjaa

Valmis kokeilemaan?

Kokeile asiakirjan laatimista ilman sitoutumista. Saat palvelun käyttöön heti.

Kokeile ilmaiseksi