Asunto-osakkeen kauppa – 5 vinkkiä kauppakirjan laadintaan

Aluksi

Asunto-osakkeen kauppa on useimmille ihmisille heidän elämänsä suurin ja tärkein kauppa. Tämän vuoksi se kannattaa hoitaa huolellisesti. Tärkein askel onnistuneeseen kauppaan on kirjallisen kauppakirjan laadinta. Kirjallinen, laadukas kauppakirja antaa parhaan turvan jälkikäteisiltä epäselvyyksiltä ja riidoilta.

Kerromme tässä oppaassa, miten sekä myyjä että ostaja voivat turvata selustaansa ja hoitaa kaupan sujuvasti ja laadukkaasti. Saat juristiemme laatimat vastaukset seuraaviin kysymyksiin:

1. Mitkä ovat käytetyn asunnon kauppakirjan tärkeimpiä ehtoja?

2. Mitä omistusoikeuden siirtymisajankohdasta kannattaa sopia?

3. Kuuluvatko huoneiston tarpeistoesineet kauppaan?

4. Miksi kauppakirjassa kannattaa sopia vakiokorvauksesta?

5. Miten laadin asunto-osakkeen kauppakirjan helpoiten?

Asunto-osakkeen kauppa pähkinänkuoressa

• Asunnolla tarkoitetaan rakennusta tai sen osaa, jota käytetään asumiseen.

• Asuntokaupan kohteena on yleensä osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan huoneistoa asunto-osakeyhtiössä.

• Käytetyn asunnon kaupalle ei ole kiinteistön kaupan tapaan asetettu laissa muotovaatimuksia, mutta kauppakirja on silti aina syytä tehdä kirjallisesti – tämä onkin vakiintunut käytäntö.

• Jos haluat turvata oikeutesi sinulle merkittävässä kaupassa, kannattaa kauppakirja laatia juridisesti täsmälliseksi. Docuen asunto-osakkeen kauppakirjamallilla voit laatia itse juridisesti korkealaatuisen kauppakirjan, jonka osapuolet voivat allekirjoittaa sähköisesti.

1. Mitkä ovat käytetyn asunnon kauppakirjan tärkeimpiä ehtoja?

Erityisesti asunnon kunnosta kannattaa ottaa tarkat ehdot kauppakirjaan, sillä asuntokauppariidat koskevat useimmiten siihen liittyviä virheitä. Tällaisia virheitä voivat olla esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Myyjä voi pääsääntöisesti vapautua virhevastuustaan ainoastaan sellaisten virheiden osalta, jotka on yksilöity kauppakirjassa ja jotka eivät ole olleet ostajan tai myyjän tiedossa ennen kaupantekoa.

Myös kauppahinnasta kannattaa sopia tarkasti, ettei osapuolten välillä ole epäselvyyttä esimerkiksi siitä, kohdistuuko myytäviin osakkeisiin velkaosuutta asunto-osakeyhtiön lainoista vai ei. Kirjallinen sopiminen vähentää väärinymmärrysten riskiä ja suojaa siten asuntokaupan molempia osapuolia.

Vinkki: Vältä riidat ja sovi tarkasti, mitä asunnon kunnolta edellytetään. Kauppakirjaan kannattaa listata tiedossa olevat virheet kaupan kohteesta.

2. Mitä omistusoikeuden siirtymisajankohdasta kannattaa sopia?

Kauppakirjassa sovitaan siitä, milloin asunnon omistus siirtyy uudelle omistajalle. Omistuksen siirtyminen kannattaa ajoittaa tavanomaisesti vasta siihen hetkeen, jolloin koko kauppahinta on maksettu. Ennen kuin omistusoikeus on siirtynyt, ostaja ei saa esimerkiksi myydä omaisuutta eteenpäin.

Omistuksen pitäminen myyjällä on hyödyksi myös tilanteessa, jossa ostaja ajautuu maksukyvyttömyyteen eikä pysty maksamaan kauppahintaa tai loppukauppahintaa. Myyjällä on oikeus saada omaisuutensa esimerkiksi ostajan konkurssipesästä takaisin, mikäli kauppahintaa ei ole kokonaan maksettu.

Osakekirjoihin tehdään kaupanteon yhteydessä siirtomerkintä ja ne luovutetaan ostajalle sovittuna ajankohtana. Esittämällä isännöitsijälle osakekirjan, jossa on siirtomerkintä, ostaja saa omistuksensa merkittyä taloyhtiön osakasluetteloon.

Vinkki: Myyjän selustaa turvaa parhaiten se, ettei omistusoikeutta luovuteta ennen kuin kauppahinta on maksettu kokonaan.

3. Kuuluvatko huoneiston tarpeistoesineet kauppaan?

Huoneiston tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka olivat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, ellei toisin sovita.

Kauppaan kuuluviksi tarpeistolaitteiksi ja -esineiksi voidaan katsoa muun muassa jää- ja pakastekaappi sekä astian- ja pyykinpesukone, ainakin silloin, kun ne kuuluvat asunnon tavanomaiseen varustukseen ja ovat kiinteästi sijoitettuja esimerkiksi kalusteissa niille varattuun tilaan. Kiinteiden säleverhojen, kaapistojen ja upotettujen seinä- tai kattovalaisimien katsotaan myös yleensä kuuluvan kauppaan.

Vinkki: Tarpeistoa koskevat rajatapaukset kannattaa varmuudeksi kirjata kauppakirjaan.

4. Miksi kauppakirjassa kannattaa sopia vakiokorvauksesta?

Vakiokorvauksella tarkoitetaan asuntokaupassa sanktiota siitä, että jompikumpi osapuoli rikkoo sopimusta – esimerkiksi viivästyy kauppahinnan maksusta tai asunnon hallinnan luovutuksesta. Korvauksen määrä voi olla esimerkiksi 500 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta.

Vakiokorvauksesta voi olla järkevää sopia esimerkiksi silloin, kun ostaja maksaa kauppahinnan tai loppukauppahinnan vasta jonakin kaupantekoa myöhempänä ajankohtana.

Lain mukaan myyjällä on yleensä oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi. Oikeutta vahingonkorvaukseen on kuitenkin rajoitettu, minkä lisäksi vahingon toteennäyttäminen voi olla vaikeaa. Vakiokorvausehdon avulla ostaja motivoidaan maksamaan kauppahinta sopimuksen mukaisesti. Mikäli maksu kuitenkin viivästyy, ehdon avulla turvataan myyjän oikeus korvaukseen ja vältetään vahingon todistamista koskevat riitaisuudet.

Vakiokorvauksesta kannattaa sopia myös silloin, kun myyjä luovuttaa asunnon hallintaoikeuden ostajalle vasta kaupanteon jälkeen. Ellei vakiokorvauksesta ole sovittu ja hallinnan siirtyminen viivästyy olennaisesti, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta.

Vinkki: Vakiokorvaus voi turvata sekä ostajan että myyjän asemaa asunnon kaupassa. Vakiokorvaus varmistaa, että molemmat saavat yhdessä ennalta sovitun korvauksen toisen viivästyksestä.

5. Miten laadin asunto-osakkeen kauppakirjan helpoiten?

Docuen kauppakirjamallilla laadit juridisesti laadukkaan kauppakirjan vaivattomasti. Palvelu kysyy sinulta vaihe vaiheelta, mitä haluat kauppakirjaasi, ja lisää automaattisesti sopivat, juristiemme laatimat mallisisällöt sopimukseesi. Saat myös lisätietoa kunkin kohdan merkityksestä. Voit hyödyntää kaikkia tässä oppaassa mainittuja vinkkejä ja niihin liittyviä malliehtoja.

Saat malliehdot muun muassa näihin määräyksiin:

• Kaupan kohde

• Kauppahinta ja maksuehdot

• Omistusoikeus ja osakekirjan luovutus

• Huoneiston kunto

• Hallintaoikeus

• Huoneiston tarpeistoesineet

• Lunastusoikeus kaupan kohteeseen

Voit halutessasi muokata malliehtojamme tai kirjoittaa omia ehtojasi.

Kun olet saanut kauppakirjasi valmiiksi, voit allekirjoittaa sen sähköisellä allekirjoituksella tietokoneella tai puhelimella. Sitten voit kutsua toisen osapuolen tarkastelemaan sopimusta. Hän voi hyväksyä kaupan omalla vastaavalla allekirjoituksellaan, ja molemmille jää automaattisesti oma digitaalinen kappaleensa valmiista kauppakirjasta.

Miksi Docue?

Docuen palvelussa laadit asunto-osakkeen kauppakirjan helpoiten.

1. Sopimukset helposti pikavalinnoin

   Käytettävissäsi on yli 400 erilaista asiakirjamallia, joiden laadinta pikavalintojen avulla on helppoa – ja lopputulos aina laadukas.

2. Kiinteä kuukausihinta

   Kaikki asiakirjamallit ovat käytettävissäsi edulliseen, etukäteen tiedossa olevaan kuukausihintaan.

3. Sähköinen allekirjoitus ja arkisto

   Allekirjoitat valmiit asiakirjat helposti sähköisellä allekirjoituksella, jonka jälkeen asiakirjat tallentuvat automaattisesti palvelun arkistoon.