Sopimussakko turvaa asuntokaupan osapuolia

Terminologiasta

Sopimussakolla tarkoitetaan sopimusoikeudellista sanktiota, joka tulee maksettavaksi siinä tapauksessa, että osapuoli vetäytyy sopimuksesta tai muutoin rikkoo sitä.

Asuntokaupassa sopimussakko tunnetaan nimellä vakiokorvaus. Siitä voidaan sopia niin asunnon ostotarjouksessa kuin kauppakirjassakin. Ostotarjouksessa vakiokorvaus on luonteeltaan korvaus kaupasta vetäytymisestä ja kauppakirjassa korvaus sopimuksen muunlaisesta rikkomisesta. Molemmissa tapauksissa vakiokorvauksen sanktioajatus on kuitenkin sama.

Perehdymme ensin vakiokorvaukseen ostotarjouksessa ja sitten kauppakirjassa.

Vakiokorvaus asunnon ostotarjouksessa

Hyväksytty ostotarjous sitoo molempia osapuolia

Asunnolla tarkoitetaan rakennusta tai sen osaa, jota käytetään asumiseen. Asuntokaupan kohteena on yleensä osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiön huoneistoa. Asunnon kaupasta neuvoteltaessa ostaja tekee käytännössä aina ensin ostotarjouksen myyjälle. Ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti, mutta epäselvyyksien välttämiseksi se on syytä tehdä kirjallisesti. Vasta tarjouksen hyväksymisen jälkeen laaditaan varsinainen kauppakirja. Tästä kaksivaiheisuudesta huolimatta on tärkeää ymmärtää, että hyväksytty ostotarjous sitoo molempia osapuolia kuin mikä tahansa muukin sopimus.

Vakiokorvaus on sanktio kaupasta vetäytymisestä

Vaikka ostotarjous on sitova, yleensä kuitenkin sovitaan, että lopulliseen kauppaan ei tarvitse myöhemmin ryhtyä, jos maksaa toiselle osapuolelle korvauksen vetäytymisestään. Vetäytymiseksi katsotaan aktiivisen kieltäytymisen ohella se, että kauppa jää jostain osapuolesta johtuvasta syystä syntymättä. Tällainen syy voi olla esimerkiksi se, ettei tarjouksen tekijä saanut riittävää lainaa kaupalle.

Vetäytymiskorvaus voidaan toteuttaa sopimussakolla eli vakiokorvauksella tai vaihtoehtoisesti käsirahalla. Käsirahalla tarkoitetaan tarjouksen yhteydessä tai sen hyväksymisen jälkeen tarjouksen tekijän myyjälle maksamaa rahamäärää, joka on tarjouksen vakuutena lopullisen kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka. Vakiokorvauksella taas tarkoitetaan rahamäärää, jonka kaupasta vetäytyvä osapuoli on velvollinen maksamaan toiselle osapuolelle. Käsirahasta poiketen rahamäärää ei siis makseta tarjouksen tekohetkellä vaan vasta, jos jompikumpi osapuoli peruu kaupan.

Vakiokorvauksen enimmäismäärä on neljä prosenttia kauppahinnasta – ei siis velattomasta hinnasta. Korvauksen määrää voidaan poikkeuksellisesti sovitella vaikka se olisikin enimmäismäärän mukainen, jos se on kohtuuton ottaen huomioon esimerkiksi kaupan syntymättä jäämisen syyt tai vastapuolelle aiheutunut vahinko. Mikäli kaupasta vetäytyvän vastapuolella on oikeus vakiokorvaukseen, ei hänellä ole lähtökohtaisesti oikeutta muuhun seuraamukseen.

Miksi vakiokorvauksesta kannattaa sopia ostotarjouksessa?

Vakiokorvauksen etuna vahingonkorvaukseen nähden on, että oikeus siihen ei edellytä näyttöä vahingosta. Vakiokorvaus tulee maksettavaksi, jos osapuoli peruu kaupan, syntyipä siitä vastapuolelle vahinkoa tai ei. Vahingonkorvausvelvollisuus taas edellyttää, että vahinkoa kärsinyt pystyy todistamaan hänelle aiheutuneet vahingot. Asuntokaupan perumisesta aiheutuvia vahinkoja voivat olla esimerkiksi kaupankäyntiin käytetyt työtunnit, asunnon uudelleen myymisen myyntikulut ja muut välilliset kustannukset sekä mielipaha. Näitä vahinkoja voi olla hyvin vaikea näyttää toteen, eikä esimerkiksi mielipaha edes ole lain mukaan korvattava vahinko. Vakiokorvauksen avulla monimutkaisilta näyttökysymyksiltä vältytään. Se toimii ikään kuin vakiomääräisenä vahingonkorvauksena ja antaa molemmille osapuolille selvyyden siitä, kuinka paljon kaupasta vetäytyminen maksaa.

Mikäli haluat turvata oikeutesi korvaukseen sen varalta, että vastapuolesi peruu kaupan, voit laatia vakiokorvausehdon sisältävän ostotarjouksen vaivattomasti Docuen asunnon ostotarjousmallilla.

Vakiokorvaus asunnon kauppakirjassa

Vakiokorvaus on sanktio sopimuksen rikkomisesta

Käytetyn asunnon kaupalle ei ole kiinteistön kaupan tapaan asetettu laissa muotovaatimuksia, mutta kauppakirja on silti aina syytä tehdä kirjallisesti. Asunnon ostotarjouksen tapaan vakiokorvauksesta kannattaa sopia kauppakirjassa. Vakiokorvauksen idea on molemmissa asiakirjoissa sama – korvaus toimii sanktiona siitä, että jompikumpi osapuoli rikkoo sopimusta. Kauppakirjassa vakiokorvaus ei kuitenkaan ole luonteeltaan korvaus kaupasta vetäytymisestä, sillä lopullinen kauppa syntyy kauppakirjan allekirjoituksin. Se toimii tällöin korvauksena muunlaisesta sopimuksen rikkomisesta.

Vakiokorvaukselle ei ole enimmäismäärää silloin, kun siitä sovitaan kauppakirjassa. Jos sopimusta rikkoneen vastapuolella on oikeus vakiokorvaukseen, ei hänellä ole lähtökohtaisesti oikeutta muuhun seuraamukseen. Poikkeuksen tähän muodostaa elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen kauppa, jossa kuluttaja ei voi pätevästi luopua oikeudestaan muuhun seuraamukseen.

Miksi vakiokorvauksesta kannattaa sopia kauppakirjassa?

Vakiokorvauksesta voi olla järkevää sopia esimerkiksi silloin, kun ostaja maksaa kauppahinnan tai loppukauppahinnan vasta jonakin kaupantekoa myöhempänä ajankohtana. Lain mukaan myyjällä on yleensä oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi. Oikeutta vahingonkorvaukseen on kuitenkin rajoitettu, minkä lisäksi vahingon toteennäyttäminen voi olla vaikeaa. Vakiokorvausehdon avulla ostaja motivoidaan maksamaan kauppahinta sopimuksen mukaisesti. Mikäli maksu kuitenkin viivästyy, ehdon avulla turvataan myyjän oikeus korvaukseen ja vältetään vahingon todistamista koskevat riitaisuudet.

Vakiokorvauksesta kannattaa sopia myös silloin, kun myyjä luovuttaa asunnon hallintaoikeuden ostajalle vasta kaupanteon jälkeen. Ellei vakiokorvauksesta ole sovittu ja hallinnan siirtyminen viivästyy olennaisesti, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, millaiseen korvaukseen ostajalla on oikeus hallinnan siirron viivästyessä. Korvauksen määrä voi olla esimerkiksi 500 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta.

Yksityiskohtaisten sopimussakkoehtojen myötä myyjä ja ostaja ovat yksimielisiä mahdollisten viivästysten seuraamuksista, mikä vähentää kaupanteon jälkeisten riitojen riskiä. Jos haluat sopia vakiokorvauksesta asuntokaupassa, voit laatia kauppakirjan vaivattomasti Docuen asunnon kauppakirjamallilla.